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  • 土地增值税立法后,个人买房会有影响吗? 原文出自:365彩票官方财富 发布日期:2019-07-30 09:23:07

    近日,财政部公布《土地增值税法(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。这意味着土地增值税将启动立法进程,从《土地增值税暂行条例》上升为法律。财政部有关负责人表示,为了建立土地增值收益分配机制,使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接,《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围,同时,拟取消土地增值收益调节金,使立法前后集体房地产负担总体稳定。


    目前,我国的土地增值税主要目的还是在于增量交易环节征收,并不涉及个人存量住宅转让环节的征收。未来是否涉及需结合整体税制改革进一步明确,但以不增加总体税负为主要方向。


    土地增值税将启动立法进程


    土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。简单来讲就是,A企业向B企业转让房地产时,转让方A企业(卖方)需承担交易时产生的税费。目前个人住宅(不包括商住用房)转让暂免交土地增值税,但企业尤其是房地产开发企业转让房地产都需要交税。


    在业界,土地增值税也被称作为反房地产暴利税


    据公开资料显示,它诞生在第一轮房地产热潮中(1993年)。当时在海南、北海、惠州等地,房地产泡沫非常厉害,引起了中央政府的警惕。1993年12月,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布,并从1994年1月1日开始实施。与此同时,土地增值税规模逐年攀升,房地产开发企业贡献了主要税收。财政部数据显示,今年上半年,土地增值税为3565亿元,同比增长10.3%。而去年全年的土地增值税收入达到5642亿元,同比增长14.9%。



    财政部近日公布的《土地增值税法(征求意见稿)》将土地增值税从条例上升到法律,也表明土地增值税将成为未来长期存在的重要税种,而且以后也会越来越重视,相应的监管会越来越规范,对相关主体的惩罚或者保护也会更严格。


    并且,与《条例》相比,《征求意见稿》主要有以下变化:集体房地产纳入征税范围;税收优惠政策调整,增加地方政府对普通住宅、集体房地产享受减免税的权限;明确纳税义务发生时间和申报纳税期限,清算环节由应清算与可清算合并为应清算;征收管理模式变为后续管理。


    房企逃税空间被压缩


    那么,土地增值税立法后会对房企有怎样的影响?


    如前文所述,房企是土地增值税缴纳主力。整体而言,土地增值税立法对于房地产企业的税率没有变动。但是,《征求意见稿》将原可清算条件变为应清算条件后,房企利用无息应交税费的时间大幅缩短,经营压力会进一步提升。


    事实上,在土地增值税的征管过程中存在较大的弹性空间。由于预征率往往低于清算后的实际税率,房企通常会采取滚动开发等各种措施在‘可清算’和‘应清算’之间做税筹,使得应缴未缴土地增值税成为房地产行业中普遍存在的现象。因此,土地增值税在坊间早已被认为是扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种,备受市场争议。例如,为了避免清算,开发商会选择配建酒店、商超、影院等综合体项目,且体量要占到总建筑面积的20%左右,通过这种避税手段,即使住宅售罄,但这些商业物业还没卖,土地增值税就一直清算不了。所以,清算方式的调整将对企业的税务管理能力提出了更严格的要求,既要避免因延迟纳税申报而产生的滞纳金及罚款风险,也需要考量清算后再转让房地产的有关税务影响。



    诸葛找房数据研究中心研究员姜国君表示,《征求意见稿》对申报纳税及清算环节更具强制性,相比现行《条例》更加严格、规范,这将一定程度上增加部分房企的资金压力,可以起到抑制房企过度粗放开发、经营灰色空间等作用。虽然短期内会降低房企的资金利用率,但长远来看将更有利于房企把握开发经营节奏、防控资金风险。


    此外,征收管理模式的变化增加了房地产开发企业的税收风险,若税务机关在事后监管、稽查中认为需要补缴土地增值税的,企业将面临税收滞纳金、罚款的税务风险。由此,房企纳税人需要在前期环节更注重对相关政策与操作口径的把握、资料的准备、内部风险控制等。


    土地增值税不向个人住房征收


    对于大部分人来说,土地或房产可能是最主要的财富。因此也有不少人担心,未来个人房屋转让是否还会继续免征土地增值税。就目前来看,征求意见对个人住房影响无需担心,土地增值税不会向个人住房征收。并且,我国的土地增值税主要目的还是在于增量交易环节征收,并不涉及个人存量住宅转让环节的征收。未来是否涉及需结合整体税制改革进一步明确,但以不增加总体税负为主要方向。


    易居房地产研究院副院长杨红旭表示,即便土地增值税《征求意见稿》通过了立法,仍然不会对个人征税。因为在个人转让房产环节,已有了个人所得税,其内涵与土地增值税相似,不应该重复征税。新增税种应是正在立法中的房地产税,即持有环节的税种


    易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,房子作为居住功能,税费不会太复杂的,比如房地产税针对哪些房子征收,如何征收等问题一直比较谨慎。此外,土地增值税背后涉及到房屋买卖的价格差,很难断定是房屋升值了还是土地升值了,具有不确定性,因此判断不会征收。



    需要注意的是,个人购买的公寓、办公楼、商铺转让时,需增收土地增值税。但各地政府也给了一个优惠的“核定税率”,远比“暂行条例”里规定的优惠。不过当中的成本风险仍不可忽视。


    另外,也有业内人士分析,对于个别城市、少数房型以及炒房客,未来征收的可能性是存在的。尤其是对拥有多套住房、大户型和豪宅的个人而言,“土地增值税”或会对市场交易起到抑制作用。


    综上来看,土地增值税立法不仅有利于规范征管,而且有利于抑制资金流入地产市场炒作,避免开发商囤地、加速土地开发和销售。同时也有助于通过税收杠杆调节市场,引导行业健康发展,助力房地产行业长效机制的建立。



    综合整理证券日报、券商中国、南方plus客户端等内容


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